烟台高新技术产业开发区.docx

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烟台高新技术产业开发区

烟台高新技术产业开发区

土地利用总体规划（2006-2020年）

调整完善方案

烟台市高新技术产业开发区管理委员会

二零一七年八月

目录

前言1

第一章规划调整完善背景3

第一节高新区概况3

第二节现行规划实施情况4

第三节建设用地适宜性评价7

第四节资源环境承载力分析评价9

第五节面临的形势与问题10

第二章规划调整完善总则13

第一节调整完善目的13

第二节指导思想与原则13

第三节调整完善依据15

第三章规划目标调整18

第一节经济社会发展目标18

第二节土地利用战略目标和总体格局18

第三节规划调整完善目标与指标19

第四章土地利用结构调整22

第一节农用地结构调整22

第二节建设用地结构调整23

第三节其他土地结构调整24

第五章土地利用布局调整和空间管控优化25

第一节土地利用空间布局优化25

第二节农业生产空间优化和永久基本农田划定27

第三节生态空间布局优化和生态保护红线划定30

第四节建设用地布局优化32

第五节土地用途分区与管制34

第六节新增建设用地压覆矿产情况38

第六章土地利用重大工程和重点项目39

第一节重点交通工程项目39

第二节能源及电力建设项目39

第三节其他重点建设项目39

第七章规划实施与管理40

第一节落实规划目标责任制40

第二节加强实施监管与基础建设41

第三节完善规划实施保障措施42

附表：

44

附表1高新区土地利用主要调控指标表44

附表2高新区土地利用结构调整表45

附表3高新区各街道规划控制指标表46

附表4高新区土地用途分区面积表47

附表5高新区建设用地管制分区调整情况表48

附表6高新区耕地保有量调整情况表49

附表7高新区基本农田调整情况表49

附表8高新区各街道规划主要控制指标表50

续附表8高新区各街道规划控制指标表51

附表9高新区重点建设项目用地规划表52

附表10高新区中心城区管制分区表54

前言

土地利用总体规划调整完善是强化耕地保护、促进集约用地、维护土地权益的迫切需要。

现行的土地利用总体规划规划实施以来，我区通过强化规划管控，较好地保障了经济社会持续健康发展的用地需求。

但是，随着改革发展的深入推进，土地利用和管理面临许多新情况、新问题，特别是第二次土地调查查明的耕地、建设用地等状况与规划修编时相比发生了较大变化，现行土地利用总体规划与客观实际和发展需求之间出现了一些不协调、不适应的情况，影响了土地利用总体规划的权威性和可操作性，亟须对现行的土地利用总体规划进行调整完善。

科学开展土地利用总体规划调整完善，有利于统筹安排土地资源保护和土地开发、利用、整治活动，有利于进一步优化土地利用结构和布局、拓展科学发展新空间，有利于提高土地生态环境质量、推进生态文明建设，对深化落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，推进新型城镇化和城乡一体化发展，提高土地利用统筹管控能力，增强土地利用管控的针对性和有效性，都具有十分重要的作用。

烟台高新技术产业开发区（以下简称“烟台高新区”）成立于1990年。

2008年烟台市单独设立高新区，包括烟台高新区核心区、烟台高新区APEC（莱山）产业园、烟台高新区福山高新技术产业园、APEC中国烟台（芝罘）科技工业园、烟台卧龙经济园区等“一区四园”（若无强调，正文中“高新区”均指核心区）。

为实现“率先走在前列”的总体要求，保障“十三五”时期高新区城乡经济社会发展目标和各项建设任务的及时有效落实，分阶段推进和贯彻烟台市城区总体规划，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《近期建设规划强制性内容暂行规定》和《烟台市城区总体规划（2011-2020）》、《烟台市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，结合高新区的实际情况，调整完善高新区土地利用总体规划。

在本规划期限内，凡在本规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划和建设活动，均应符合本规划。

第一章规划调整完善背景

第一节高新区概况

烟台高新区成立于1990年，是国务院批准的国家高新技术产业开发区，是首批中国亚太经济合作组织科技工业园区，是全国第一家中俄高新技术产业化合作示范基地。

烟台高新区位于山东半岛北部，东、南与牟平区接壤，西连莱山区，北临黄海。

烟台高新技术产业开发区现辖一个街道马山街道（分别座落在莱山区解甲庄街道和滨海路街道以及牟平区的鱼鸟河街道）。

一、自然条件

高新区环境优美，气候宜人。

自然环境得天独厚，属暖温带季风区大陆性气候；空气质量常年处于优级水平。

地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分。

北部山海相依，沿海滩涂沙质松软，是天然的海水浴场和避暑疗养胜地。

中部地势平坦，南部低山丘陵。

二、社会经济条件

2014年高新区生产总值（GDP）实现246.1亿元，按可比价格计算，增长10.2％。

其中，第一产业增加值3.7亿元，增长5.3%；第二产业增加值108.8亿元，增长11％；第三产业增加值133.6亿元，增长9.6％。

三次产业结构由上年的1.5:

45.8:

52.7调整为1.5:

44.2:

54.3。

人均GDP12.3万元，增长6.6%。

税收收入占GDP比重16.3%，同比提高1个百分点；地方财政收入占GDP比重12.4%，提高0.4个百分点。

三、2014年土地利用现状

依据高新区2014年土地变更调查成果，全区土地总面积4646.30公顷，各类用地状况如下：

农用地面积为2093.75公顷，占土地总面积的45.06%。

其中：

耕地面积为759.04公顷，占土地总面积的16.34%；园地面积为497.20公顷，占土地总面积的10.70%；林地面积为505.63公顷，占土地总面积的10.88%；其它农用地面积为331.88公顷，占土地总面积的7.14%。

建设用地面积为2160.84公顷，占土地总面积的46.51%。

其中城乡建设用地面积为1758.44公顷，占土地总面积的37.85%，交通水利建设用地面积为271.77公顷，占土地总面积的5.85%，其他建设用地面积为130.63公顷，占土地总面积的2.81%。

其他土地面积为391.71公顷，占土地总面积的8.43%。

其中水域面积为322.57公顷，占土地总面积的6.94%，自然保留地面积为69.14公顷，占土地总面积的1.49%。

第二节现行规划实施情况

“十三五”规划确定的进一步推动城乡统筹协调发展，更加注重创新发展与特色发展，全力推进现代滨海新区向质量内涵提升转变、向经济社会协调发展转变、向城乡一体化发展转变，努力形成布局合理、区域协调、社会和谐的新型城市化发展新格局，是对高新区城乡空间布局的进一步优化。

为全面掌握《规划》实施期间高新区土地利用变化情况，规划各项目标执行情况、完善土地规划实施管理、开展土地规划调整提供科学依据，对规划实施情况进行对比，重点对耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模、城乡建设用地规模、城镇工矿用地规模、交通水利及其他建设用地规模、人均城镇工矿用地、新增建设用地规模、建设占用耕地规模、等指标实施情况进行全面梳理、分析。

一、耕地保有量

高新区2020年耕地保有量指标是974.77公顷，到2014年底全区耕地面积是794.35公顷，完成比例为81.49%，比规划指标少180.42公顷。

二、基本农田保护面积

高新区无基本农田保护目标。

三、建设用地总规模

《规划》确定2020年高新区建设用地总规模控制在1966.87公顷以内，到2014年底高新区建设用地总规模为2160.84公顷，与规划指标相比超出193.97公顷，用地指标严重不足，土地供应对经济社会发展的制约日益凸显，无法满足“十三五”期间项目用地需求。

四、城乡建设用地规模

根据《规划》，确定到2020年城乡建设用地规模控制在1631.58公顷以内，2014年高新区城乡建设用地规模为1758.44公顷，超出规划目标126.86公顷。

可见，城乡建设用地规模的规划实施效果并不理想，城乡建设用地规模有较大不足。

五、城镇工矿用地规模

《规划》要求规划期内适当控制城镇工矿用地规模，2020年控制在1311.25公顷以内，2014年高新区城镇工矿用地规模为1071.22公顷，剩余城镇工矿用地指标为238.50公顷，发展空间较为充足。

六、交通水利及其他建设用地规模

《规划》确定2020年高新区交通、水利及其他用地规模控制在335.29公顷以内，到2014年底高新区交通、水利及其他用地规模为402.40公顷，超出指标67.11公顷，出现“倒挂”现象，难以满足发展需求。

七、取得的成效

（一）有效保护了耕地与基本农田

土地利用总体规划划定的土地用途区，明确了耕地范围，树立起一道法定的保护屏障；在规划实施过程中，通过落实耕地保护责任制度，建立耕地保护的经济补偿机制，探索生态基础设施用地的管制制度，耕地保护的力度大大加强。

（二）有效地引导城乡建设及重点工程的集中发展

土地利用总体规划确定了城乡建设发展规模和范围，对各项建设用地的空间布局和用地规模实行了全面调控，城市、城镇建设和农村居民点的空间拓展必须符合土地规划的规定，改变了建设用地随意发展、分散布局、缺乏总量控制的格局。

随着规划的实施，对土地的使用进行总体安排和宏观布局，并制定了具体的管制规则，项目用地的规划、调整、用地审批必须符合土地利用规划的相关规定，土地利用规划开始成为区域经济发展规划的依据，有效引导高新区城乡建设的综合发展。

（三）扩大了规划的社会影响

高新区土地规划和各乡镇土地利用规划的编制与实施，实现了土地利用和管理有规划可依的问题，将各项用地必须符合土地利用总体规划作为法定原则，奠定了土地规划在土地利用管理上的权威地位。

国土部门通过开展多种宣传活动，如多次通过“6.25土地日”、“12.4法制宣传日”，以耕地、节约集约用地为主题，宣传土地利用总体规划、国土资源法律法规等，增强全民法律意识，扩大了土地利用规划的社会影响力度。

在日常管理中，严格依据规划审批土地，一方面控制增量，对不符合土地规划的建设用地坚决不予批准；另一方面整治存量，对违反土地规划用地和未批先用、少批多用等违法用地行为严肃查处，并追究有关人员的法律责任，规划的强制性和法律性进一步凸显。

第三节建设用地适宜性评价

建设用地适宜性评价是评价一定类型的土地作为建设用地使用时的适合性，主要依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等相关法律文件，在工作中采用以下原则：

综合分析与主导因素相结合、实用性、动态性、因地制宜和可计量原则。

根据高新区的特点，按照以上原则进行因子选择。

通常情况下，是否适宜开发受多种因素的影响，从自然的角度来讲，主要考虑地面状况，如地基承载状况、地形地貌状况、地质环境状况等，这些基础要素都直接影响着建设成本的高低，而社会经济方面主要侧重于对区域基础设施、距城市的远近等因素的考虑。

从工程地质条件、地质地貌条件、自然生态条件、社会经济条件四个方面考虑，选取基本农田保护区面积、生态红线范围、地基承载力、地形起伏度、地表破碎度、交通便利度、人口毛密度、区域经济发展水平、区域建设用地年增量等16个指标作为高新区建设用地适宜性评价的评价因子。

应用多因素叠加分析法，选择各种不同类型的评价因子，将各类因子进行量化分级，利用GIS空间分析功能生成单因子的评价结果进行叠加，得到综合各因素的建设用地适应性评价结果。

其公式表达式为：

式中：

S是建设用地适宜性评价的综合得分值；

Xi为某单元第i个因子分值；

Wi为第i个因子权重；

n为评价因子的个数。

根据各评价因子对城市建设用地的影响程度，将其划分为4个适宜性等级。

根据多因素综合分析结果，高新区适宜建设区1365.78公顷，占土地总面积的28.85%；较适宜建设区1674.81公顷，占土地总面积的35.38%；一般适宜建设区676.76公顷，占土地总面积的14.30%；不适宜建设区1016.30公顷，占土地总面积的21.47%。

第四节资源环境承载力分析评价

一、建设用地承载力

根据高新区2014年变更调查数据，高新区2014年现状建设用地规模为2133.43公顷，现状开发强度为45.92%。

预计到2020年高新区建设用地开发强度达到52.01%。

按照宜居型城区人均建设用地150平方米的标准测算，高新区未来最适宜和适宜建设土地可增加承载16.41万人以上。

二、水资源承载力

高新区水资源相对紧缺。

高新区河流仅辛安河1条，全区利用地下水是重要途径，地下水超采现象较为突出；高新区地处各过境河流中下游，水污染问题较为严重，地表水功能区达标率较低，河流沿途地下水和土壤环境均遭受一定影响。

规划至2020年，高新区人口将达12万人，随着重点项目等规划建设，必将加大对水资源的需求量。

面对日益加速的城镇化及工业化进程，高新区的水资源缺乏问题日趋严峻。

三、环境承载力

高新区生态环境优美。

温带海洋性气候特征明显，阳光充足，四季分明，冬无严寒不干燥，夏无酷暑不潮湿，自然环境得天独厚。

空气环境质量始终保持国家二级以上标准，绿化覆盖率约17%，年平均气温12℃。

区内天然海水浴场水质清澈、沙细滩平，是休闲旅游、度假避暑胜地。

高新区先从工业污染源防治入手。

开展重点污染源企业大气环境治理，加大对重点废气污染源的整治力度，完善废气污染源脱硫设施改造工程。

全区环境质量情况将进一步优化，提高环境资源的承载力，使高新区成为更加适宜人类居住的宜居城区。

从区域资源环境承载能力看，尽管规划实施期间森林覆盖率与全年空气质量优良天数占比两项指标均增长较快，但区域空气质量、生物多样性和水源涵养能力均受到了不同程度的影响，资源环境的瓶颈逐步显现，未来亟需改善资源特别是水资源的配给结构，加大水、气等环境的治理力度。

第五节面临的形势与问题

规划编制总体实施效果较好，与高新区区经济社会发展相协调，达到了规划的目的。

但根据现状进行远期预测，由于规划背景发生变化，原先的规划内容已经出现了与现阶段发展需求不一致的情况。

产业结构调整、重点项目不确定性、城乡建设用地增减挂钩、土地综合整治、城乡一体化进程等新形势下的用地安排，均需要合理规划。

现行规划在用地布局与方向、指标安排等方面已不能满足新形势下的发展需要，需要进行规划修改。

一、规划实施过程中弹性不足

规划考虑到未来用地的不确定性，划定了一定范围的有条件建设用地区，使规划具有一定弹性，这是现行规划的创新点。

但是随着高新区经济格局的变化，规划在实施过程中显示出弹性不足的特点，高新区经济发展步伐也受到一定的限制。

二、建设用地供需矛盾仍然突出

2009-2014年，全区建设用地总规模年均增长101公顷，未来我区加快建设高铁、公路等重大基础设施上及推进新型城镇化统筹城乡一体化协调发展上，仍有较大的用地空间刚性需求，预计年均需求保持在150公顷以上。

但受土地管理政策、严格控制建设用地规模、永久基本农田和耕地保护等多因素制约，用地空间愈加紧缺，用地供需矛盾趋紧张。

三、规划缺乏对土地利用形势变化的适应性

上轮规划在方案编制时以刚性为主，弹性不足对土地利用变化缺乏适应性，规划的用地位置与实际项目选址要求不符的现象比较常见，线状工程用地和一些工业用地尤其突出，动辄要修改规划。

有些用地量大的乡镇规划，几乎是年年调整。

土地利用总体规划的频繁调整，说明规划对未来土地利用趋势变化预测还不够准确，但在管理上又缺乏相应的调节手段，只有通过规划调整来解决问题。

规划调整固然可以解决规划与用地需求不相符的矛盾，但规调整过于频繁，势必影响规划的严肃性。

2014年全区土地利用率约为92%，未利用地仅为393公顷，且主要是河流、滩涂和自然保留地，已无适宜开发的未利用土地，后备资源十分有限，区域内可供整理的农村居民点有限。

随着人口高峰的临近和工业化进程加快，城镇化、工业化的推进将不可避免的占用部分耕地，现代农业发展和生态建设也需要调整占用一些耕地，同时，工业污染还将破坏部分耕地，威胁耕地生态环境。

但限于后备资源数量、质量及生态和资金约束，补充耕地的能力相当有限，这将使人多地少的矛盾更加突出，耕地保护形势更加严峻，将来耕地占补平衡的难度相当大，我区只能通过从异地购买耕地占补平衡指标来满足我区的发展需求。

随着经济结构的不断优化升级，需要优化各类用地结构，将形成新的用地需求。

经济加快发展，将形成各行业、各区域土地利用目标的多元化，统筹协调行业、区域土地利用的难度加大，任务繁重。

随着经济社会的快速发展，对土地资源开发利用强度加大，势必会对土壤、水、大气和景观等造成不利影响，土地生态环境建设任务更加艰巨。

在具体实施过程中既要保证建设用地的利用空间，还要进行永久基本农田土地的保护；根据城区规划现在获批的高新区规划范围，最大限度的进行高新区城区的建设。

第二章规划调整完善总则

第一节调整完善目的

当前高新区面临着耕地和基本农田保护压力大，产业亟待转型升级、生态环境容量受限等诸多问题，为此应结合新形势，把握新契机，适时调整土地利用总体规划，充分发挥规划的管控作用，严格土地用途管制，切实保护耕地和基本农田，调整优化用地布局和空间结构，加速传统产业高端化、集群化发展，提升生态空间环境容量，创新区域发展体制机制，提高土地利用统筹管控能力，实现经济、社会、生态和谐发展。

规划调整完善在本区域内做好统筹安排，实现基本农田面积与布局优化。

通过规划调整完善，高新区土地利用结构和布局得到优化，土地利用更加集约节约，建设用地空间布局更加合理，更适应高新区特别是烟台市未来发展的要求，可以有效保障短时间内急需建设的项目用地，将加速推进高新区新型城镇化和新型工业化的进程，促进高新区新时期、新阶段的社会经济全面、协调、可持续发展，切实使规划起到统筹区域土地利用、保障和促进科学发展、发挥对国民经济的宏观调控和空间管制的作用。

第二节指导思想与原则

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，围绕全面建设小康社会的发展目标，坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，实行最严格的土地管理制度，切实保护耕地特别是基本农田；以严格控制建设用地为重点，以节约集约利用土地为核心，优化城乡用地结构和布局，加强土地生态建设和环境保护，统筹土地利用与经济社会协调发展，不断提高土地资源对全区经济、社会和环境可持续发展的能力。

二、调整完善原则

（一）保护优先，数量与质量齐抓

优先保护自然生态空间和风景旅游资源，严格保护耕地特别是基本农田，齐抓数量和质量，提高区域生态环境质量和粮食综合生产能力。

（二）总量控制，增量与存量共管

落实建设资源节约型社会的要求，以有限增量撬动存量，推动土地资源利用方式转变，促进土地资源高效开发利用，管控建设用地总规模集约增长。

（三）统筹发展，重点与一般兼顾

根据高新区地域和资源优势、利用特点，协调县域经济社会发展和国土空间开发利用，着力解决保护与建设的突出矛盾，优化城乡建设用地结构，有保有压统筹安排生产、生活、生态用地，逐步形成合理的国土空间保护开发格局。

（四）衔接有序，规划与实施统一

坚持立足现实，放眼未来，近期抓落实，远期重调控，注重不同区域之间的协调，处理好发展与保护的关系；注重与其它规划之间的协调，促进“多规合一”成果的落实。

第三节调整完善依据

一、法律法规及政策依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

4、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；

5、《山东省城乡规划条例》；

6、《山东省基本农田保护条例》；

7、《山东省土地整治条例》；

8、《山东省地质环境保护条例》；

9、《国土资源部关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）调整方案的通知》（国土资发〔2016〕67号）；

10、《国土资源部办公厅关于做好土地利用总体规划调整完善工作的通知》（国土资厅函〔2016〕1096号）；

11、《国土资源部农业部关于全面划定永久基本农田实行特殊保护的通知》（国土资规〔2016〕10号）；

12、《土地利用总体规划编制审查办法》（国土资源部令第43号）；

13、《山东省国土资源厅关于严格规范土地利用总体规划实施管理的意见》（鲁国土资发〔2013〕116号）

14、《山东省国土资源厅关于核销多划基本农田有关事项的通知》（鲁国土资字〔2013〕333号）

15、《山东省国土资源厅关于土地利用总体规划主要指标调整的通知》（鲁国土资发〔2016〕10号）；

16、《山东省人民政府办公厅关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》（鲁政办字〔2016〕31号）。

17、《山东省国土资源厅山东省农业厅关于印发<山东省永久基本农田划定工作方案的通知》（鲁国土资发〔2016〕2号）

18、《关于加快推进土地利用总体规划调整完善成果审查报批的通知》（鲁国土资字〔2017〕36号）；

19、《烟台市国土资源局关于土地利用总体规划主要指标调整的通知》（烟国土资字〔2016〕214号）。

二、规程规范标准

1、《国家基本比例尺地形图分幅和编号》（GB/T13989-2012）；

2、《县级土地利用总体规划编制规程》；

3、《县级土地利用总体规划制图规范》；

4、《县级土地利用总体规划数据库标准》。

三、相关规划成果等基础资料

1、烟台高新区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；

2、烟台高新区土地利用总体规划（2006-2020年）；

3、烟台高新区永久基本农田划定成果；

4、烟台市城市总体规划（2011-2020年）；

5、烟台市生态红线划定方案；

6、烟台高新区矿产资源总体规划；

7、其他相关资料。

第三章规划目标调整

第一节经济社会发展目标

高新区是烟台市新的文化行政和高新技术产业中心，高新区经济社会发展战略是：

以科学发展观统领全局，以文教科研、高新技术产业为中心，强化中心城市职能，打造现代化城市中心；依托资源及区位优势，重点发展会展旅游、商贸流通、高新技术、教育科研、文化体育等产业。

向东加强与威海之间的交通联系和产业整合；向南强化与青岛的交通和物流通道；积极融入山东半岛蓝色经济区建设，打造北部海上新城，壮大北部滨海经济带。

向西通过便捷的陆路交通和沿海港口群，促进市区与市域范围内的经济联系，形成现代化滨海旅游度假特色功能区。

第二节土地利用战略目标和总体格局

一、战略目标

按照“优化布局、统筹发展、提升功能、凸显特色”的发展原则，以中心城区为龙头、以小城镇为节点、以生态文明村为基础，根据资源环境承载能力和经济社会发展潜力，科学规划城乡和产业布局、精心推进一体化建设、配套完善城乡基础设施、稳步推进城乡交通运输体系建设，打造高新区美丽新形象。

二、总体格局

（一）坚守耕地保护，确保质量并重

转变耕地保护理念，切实从重数量轻质量的传统耕地保护观念向耕地数量与质量并重的耕地保护观念转变，落实最严格的耕地保护制度。

规划期间，通过严格划定永久基本农田，强化管控优质耕地；通过有序推进农村土地综合整治，全面提升耕地质量等级；通过严格执行耕地“先补后占”政策，实现耕地数量和质量的双保护。

（二）优化国土空间，加强空间管护

合理优化国土空间，科学保障生产、生活、生态用地，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。

通过严格划定生态保护红线和永久基本农田保护红线，确保生态安全和粮食生产安全；通过合理划定城镇开发边界，严格控制城乡建设用地总规模，优化建设用地内部空间结构，强化空间管护。

（三）落实节约集约，盘活存量用地

坚持资源节约优先战略，落实最严格的